Come aprire un Bed & Breakfast (B&B) in un condominio

Nonostante i recenti cambiamenti nella legislazione italiana che incidono direttamente sugli alloggi turistici, il settore continua a crescere costantemente. Al giorno d’oggi, aprire un Bed & Breakfast (B&B) in un condominio come struttura extra-alberghiera rimane un’idea di business interessante, soprattutto in vista del Giubileo del 2025.

Quando si decide di aprire un B&B in regime condominiale, non sempre tutti i condomini sono d’accordo. Per questo motivo, la normativa italiana prevede strumenti per gestire e affrontare tali situazioni. Ecco un riepilogo di ciò che occorre sapere.

Cos’è un condominio?

Un condominio è una tipologia di proprietà in cui più persone sono titolari di unità private (ad esempio appartamenti) e condividono aree comuni (giardini, ascensori, parcheggi, piscine).

Questo modello è tipico nei palazzi e nei complessi residenziali. I proprietari versano una quota di manutenzione per le parti comuni e sono soggetti alle regole stabilite dall’assemblea condominiale o dall’amministratore.

In Italia, la giurisprudenza sull’apertura di B&B in condominio è varia. In assenza di un divieto esplicito nel regolamento condominiale, l’avvio dell’attività è consentito. Tuttavia, è consigliabile consultare lo statuto condominiale e, se necessario, rivolgersi a un avvocato per evitare di violare norme locali o interne.

Requisiti per aprire un B&B in condominio

Aprire un Bed & Breakfast in condominio in Italia comporta il rispetto di diversi requisiti, che possono variare da regione a regione e da comune a comune:

• Regolamentazioni locali → ogni regione e comune stabilisce regole specifiche per i B&B.
• Conformità normativa → l’immobile deve rispettare i requisiti di sicurezza elettrica, gas, riscaldamento, igiene e normativa edilizia.
• Regolamento condominiale → verificare se il regolamento consente l’attività. Alcuni vietano usi commerciali o ricettivi.
• Consenso dei condomini → anche se il regolamento lo permette, è preferibile avere l’accordo degli altri proprietari per evitare conflitti.
• Zonizzazione e destinazione d’uso → controllare che l’area sia destinata ad attività ricettive.
• SCIA (SCIA) (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) → obbligatoria presso il Comune di riferimento.
• Classificazione del B&B → da richiedere all’ufficio turistico regionale secondo la normativa locale.
• Registrazione ospiti → obbligo di registrare i soggiorni sia sul portale Alloggiati Web della Polizia, sia sul portale regionale per le statistiche turistiche (ISTAT).
• Assicurazione → stipulare una polizza per coprire eventuali incidenti.
• Fiscalità → dichiarare correttamente i redditi e rispettare le norme tributarie.

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La comunità condominiale può vietare l’apertura di un B&B?

No, a meno che non sia previsto un divieto esplicito nel regolamento condominiale. In assenza di tale divieto, l’attività è legittima, anche se alcuni condomini sono contrari.

Si può modificare il regolamento condominiale per consentire un B&B?

Sì, ma serve l’approvazione unanime di tutti i condomini. Una volta approvata, la modifica deve essere registrata nei documenti dell’immobile per avere validità legale..

Si può aprire un B&B in un condominio senza regolamento?

Sì, ma i comproprietari potrebbero opporsi se ritengono che l’attività comprometta la tranquillità o la sicurezza dell’edificio.
Secondo il Codice Civile (artt. 1102 e 1138), ogni proprietario può utilizzare liberamente la propria unità, purché non alteri la destinazione dell’immobile o leda i diritti altrui.

Se la maggioranza dei condomini è contraria, può deliberare in assemblea l’introduzione di un regolamento che limiti o vieti l’attività.