Guía sobre el impuesto cedolare secca para alquileres de corta duración

La intención del impuesto a tanto alzado es facilitar la experiencia de los alquileres de corta estancia mediante las principales OTAs o plataformas de alquiler vacacional desde un punto de vista fiscal. Con alquileres de corta estancia nos estamos refiriendo a aquellos que son inferiores a 30 días. Este impuesto tiene la intención de ayudar a aquellos propietarios que gestionan alquileres de corta duración de forma ocasional. Antes de continuar con la guía, recuerda que debes hacer el registro de huéspedes y comunicar el parte de viajeros a las autoridades independientemente de la duración del alquiler vacacional

Mediante esta guía trataremos de explicar de forma detallada, concisa y fácil el impuesto “cedolare secca” y cómo gestionarlo.

¿Qué es la “cedolare secca”?

El impuesto “cedolare secca” en Italia es un régimen fiscal especial que se aplica a los ingresos por alquileres de propiedades residenciales de corto plazo. Se trata de un impuesto sustitutivo que permite a los propietarios pagar una tasa fija sobre los ingresos generados por el alquiler, en lugar de los impuestos tradicionales que incluyen el IRPEF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), impuestos locales y otros tributos relacionados.

La “cedolare secca” es un nuevo modelo contributivo que entró en vigor en 2017 y solo es aplicable a aquellas propiedades que sean disfrutadas por terceros y no por el propietario del inmueble con residencia.

“Cedolare secca” para alquileres breves

Se ha producido un aumento importante de la tributación mediante “cedolare secca” en alquileres breves. Ha influido también en este incremento la introducción del Código Identificativo Nacional (CIN), así como la introducción de normas para reforzar la seguridad en alquileres de corta estancia.

Es importante puntualizar que el impuesto “cedolare secca” solo se aplica a alquileres turísticos breves, es decir, estructuras extrahoteleras como bed and breakfast o casas vacacionales más complejas quedarían fuera de la aplicación de la norma.

Las principales características de la “cedolare secca” son:

• Tasa fija: La tasa del impuesto es del 21% para la mayoría de los contratos de alquiler, aunque puede ser del 10% en ciertos casos de alquileres a tasa reducida, como alquileres a cánones concordados. Hay que tener en cuenta que a partir del 1 de enero de 2024 la tasa se incrementará del 21% al 26%, aplicando este incremento en el caso de que se gestionen de 2 a 4 propiedades dedicadas al alquiler de corta estancia.
• A partir de la quinta propiedad alquilada, resulta obligatorio abrir un número de IVA y se presume que la actividad se realiza de manera empresarial (artículo 2082 del código civil).
• Sustitución de impuestos: Al elegir este régimen, el propietario renuncia a aplicar ajustes automáticos al alquiler (como los ajustes por inflación), pero a cambio no paga IRPEF ni impuestos adicionales que normalmente gravan los alquileres.
• Alquileres a corto plazo: La “cedolare secca” también puede aplicarse a los ingresos derivados de alquileres breves (como los realizados a través de plataformas como Airbnb), simplificando el proceso tributario para quienes alquilan de manera temporal.

Este sistema busca hacer más transparente y sencillo el manejo fiscal de los ingresos por alquileres, ofreciendo a los propietarios una alternativa más clara y en muchos casos, más económica que el régimen fiscal ordinario.

Si no tienes más de 4 apartamentos y no recibes huéspedes por más de 30 días consecutivos, se puede optar a este modelo de impuestos.

En el caso de que se utilicen plataformas de alquiler vacacional en línea como Airbnb y Booking para realizar el alquiler a corto plazo de tus propiedades, es fundamental estar al tanto de estos cambios.

Cómo actúa Airbnb ante la “Cedolare secca”

Airbnb ha decidido pagar directamente la “cedolare secca” en nombre de los anfitriones que ponen sus alquileres de corta estancia en la plataforma.

Esta decisión tomada por Airbnb pone fin a problemas con la Agencia Tributaria italiana, resultando finalmente en un pago de 576 millones de euros por los años de 2017 a 2021.

Si los anfitriones desean pagar por su propia cuenta esta retención fiscal deberán indicarlo a la plataforma; en caso de que no lo hagan, Airbnb aplicará de forma automática la tasa de “cedolare secca”.

Cuándo se paga la “cedolare secca” para alquileres breves

El pago de la “cedolare secca” debe realizarse siguiendo un calendario específico dependiendo de si el contribuyente realiza pagos a cuenta o si el impuesto se abona en su totalidad. El calendario fiscal para la “cedolare secca” es el siguiente:

• Pagos a cuenta y saldo final: Si el monto total a pagar supera los 257,52 euros, el contribuyente deberá efectuar el pago en dos cuotas:
  • Primer pago a cuenta: El 40% del monto total se debe abonar antes del 30 de junio del año en curso.
  • Segundo pago a cuenta: El 60% restante debe pagarse antes del 30 de noviembre del mismo año.
• Si el monto total es inferior a 257,52 euros, el contribuyente puede optar por realizar un único pago antes del 30 de noviembre.
• Excepciones y otras condiciones especiales: Las personas que estén cubiertas por el sistema del Indicador Sintético de Confiabilidad Fiscal (ISA) tienen la posibilidad de pagar en dos cuotas iguales: el 50% en junio y el 50% en noviembre.

Cómo pagar la “cedolare secca” para alquileres breves

Forma de pago: El pago de la “cedolare secca” debe realizarse utilizando el modelo F24, que permite unificar todas las obligaciones fiscales en un solo formulario, independientemente de si se opera con número de IVA o no. Aunque el pago debe realizarse de manera diferente según la categoría a la que pertenezcas, ya sea con o sin número de IVA. Vamos a ver en detalle la forma de pago de este impuesto:

Contribuyentes sin número de IVA

Los contribuyentes que no tienen un número de IVA pueden pagar la “cedolare secca” utilizando el modelo F24 de varias formas:

• En efectivo o con otros medios de pago en:
  • Tabaccherías en territorio italiano que ofrecen servicios de pago de impuestos.
  • Oficinas de la Agencia Tributaria.
  • Oficinas de correos.
• También se puede pagar mediante cheques bancarios, cheques circulares, giros postales y pagos electrónicos (Pagobancomat) según las facilidades disponibles en cada punto de pago.

Contribuyentes con número de IVA

Los contribuyentes que tienen un número de IVA están obligados a realizar el pago de la “cedolare secca” de manera telemática utilizando el modelo F24. Pueden hacerlo:

• A través de los servicios telemáticos de la Agencia Tributaria italiana (como Fisconline o Entratel).
• Mediante servicios de banca en línea de bancos o correos.
• A través de intermediarios habilitados al canal Entratel de la Agencia Tributaria, como asesores fiscales u otros profesionales autorizados que gestionen los pagos de forma telemática.

Código tributario de “cedolare secca” para alquileres breves

Llegamos a la parte probablemente más sencilla de entender de la guía; simplemente debes tener en cuenta la utilización del código tributario correcto para evitar posibles sanciones:

• 1840: “Cedolare secca” alquileres – Primer pago a cuenta
• 1841: “Cedolare secca” alquileres – Segundo pago a cuenta o pago único
• 1842: “Cedolare secca” alquileres – Saldo

No existen otros códigos relacionados con la “cedolare secca”.

Dónde pagar la “cedolare secca”

La “cedolare secca” se debe pagar ante la Agenzia delle Entrate. El pago se realiza mediante el modelo F24, que se presenta y paga a través de diferentes opciones:

• Directamente en la Agenzia delle Entrate: Puedes realizar el pago en las oficinas físicas de la Agencia Tributaria si no tienes un número de IVA.
• Bancos autorizados y oficinas de correos: También puedes pagar el modelo F24 en bancos autorizados o en las oficinas de correos, según las modalidades que correspondan a tu caso.
• Telemáticamente, para quienes tienen un número de IVA: Los contribuyentes con número de IVA están obligados a pagar electrónicamente a través de los servicios telemáticos de la Agenzia delle Entrate (como Entratel o Fisconline) o mediante banca en línea.