Cómo abrir un Bed & Breakfast (B&B) en un condominio

A pesar de los recientes cambios en la legislación italiana que afectan directamente a los alojamientos turísticos, el sector sigue en expansión constante y, en la actualidad, abrir un Bed & Breakfast (B&B) en un condominio actuando como alojamiento extrahotelero, continúa siendo una idea de negocio interesante, sobre todo con vistas al Jubileo de 2025.
A la hora de abrir un Bed & Breakfast en régimen de condominio, no todas las partes están de acuerdo, por ello, la legislación italiana establece herramientas para poder gestionar y lidiar con esta situación. A continuación, hemos resumido lo que necesitas conocer sobre la normativa de un condominio y la intención de hacer negocio por una de las partes.

¿Qué es un condominio?

Un condominio es un tipo de propiedad en la que varias personas son dueñas de unidades privadas (como apartamentos o casas) y comparten áreas comunes (como jardines, piscinas, ascensores o estacionamientos).

Este modelo es común en edificios de departamentos y conjuntos residenciales cerrados. Los propietarios suelen pagar una cuota de mantenimiento para el cuidado de las áreas compartidas y pueden estar sujetos a reglas establecidas por una junta de vecinos o una administración.

En Italia, la jurisprudencia con respecto a la apertura de un Bed & Breakfast en régimen de condominios es muy variada. Por el momento y, en ausencia de una prohibición explicita por las reglas de condominio, comenzar un negocio de Bed & Breakfast está permitido, aunque se recomienda revisar los estatutos y reglas de la comunidad y, en el caso de que sea necesario, consultar con un abogado para asegurarse de que no se está infringiendo la normativa.

Requisitos para abrir un B&B en un condominio

Abrir un Bed & Breakfast (B&B) en un condominio en Italia requiere cumplir con una serie de requisitos legales que varían según la región y el municipio.

• Regulaciones Locales: Cada región y municipio en Italia puede tener normativas específicas para la operación de B&Bs. Es esencial consultar las leyes locales para asegurarse de cumplir con todas las obligaciones.
• Cumplimiento Normativo: Es esencial que la propiedad cumpla con las normativas de seguridad eléctrica, gas, calefacción, higiene y edificación vigentes.
• Reglamento del Condominio: Antes de establecer un B&B en una unidad de condominio, es crucial revisar el reglamento del condominio para asegurarse de que la actividad esté permitida. Algunos reglamentos pueden prohibir o restringir el uso de las unidades para fines comerciales o de hospedaje.
• Consentimiento de los Copropietarios: Incluso si el reglamento lo permite, es recomendable obtener el consentimiento de los demás copropietarios para evitar posibles conflictos.
• Zonificación y Uso del Suelo: Verificar que la zonificación local permita la operación de un B&B en la ubicación deseada.
• Declaración de Inicio de Actividad (SCIA): Es necesario presentar una “Segnalazione Certificata di Inizio Attività” en el municipio correspondiente, notificando la intención de iniciar la actividad de B&B.
• Clasificación del B&B: Contactar a la oficina de turismo competente para proceder con la clasificación del B&B, según lo establecido por la ley regional aplicable.
• Registro en el portal Alloggiati Web: Se debe registrar a los huéspedes en este sistema, así como en el portal regional correspondiente para la comunicación de datos estadísticos (ISTAT).

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Más Información

• Seguros: Contratar un seguro adecuado que cubra posibles incidentes y proteja tanto al propietario como a los huéspedes.
• Impuestos: Es importante comprender las obligaciones fiscales asociadas con la operación de un B&B, incluyendo la necesidad de declarar los ingresos y cumplir con las obligaciones tributarias correspondientes.

¿Puede la comunidad de vecinos prohibir la apertura de un Bed and Breakfast?

La comunidad de vecinos no pueden bloquear la apertura de un Bed and Breakfast, en el caso de que no haya una prohibición expresa en el reglamento de la comunidad o condominio. En el caso de que no haya una prohibición explícita, se puede abrir un Bed and Breakfast aunque los vecinos estén en desacuerdo.

¿Se puede modificar el reglamento del condominio para permitir un B&B?

En el caso de que el reglamento de condominio prohíba la apertura de un Bed and Breakfast o de cualquier otro tipo de alquiler vacacional, se tendría que modificar con la previa aprobación de forma unánime por parte de los propietarios.
Cuando se produzca la aprobación, se deberá de registrar en la documentación del inmueble para que tenga validez legal.

¿Se puede abrir un B&B en un condominio sin reglamento?

Aunque el condominio no tenga un reglamento formal, los copropietarios pueden oponerse a la apertura de un B&B si consideran que afecta la tranquilidad o la seguridad del edificio.
Según el Código Civil Italiano (artículos 1102 y 1138), cada propietario puede usar su unidad libremente, siempre que no altere el destino del inmueble o perjudique a los demás.
Si la mayoría de los propietarios se opone, podrían aprobar una norma en la asamblea de condominio para prohibir o restringir la actividad.