Tasse su affitto: quanto si paga nel 2026 tra affitti brevi e locazioni tradizionali

Chi mette a reddito una casa scopre presto che le tasse su affitto non sono una sola voce, ma un piccolo sistema: un’imposta sul reddito che incassi, eventuali imposte sul contratto, i tributi legati al possesso dell’immobile e, se ospiti turisti, un tributo che raccogli per conto del Comune.

Nel 2026 il quadro è cambiato in un punto preciso e pesante: il numero di appartamenti che puoi destinare all’affitto breve restando un privato è sceso da quattro a due. Superata la soglia non cambia solo l’aliquota: cambia la natura fiscale della tua attività.

Questa guida mette in fila tutte le imposte, spiega quando conviene la cedolare secca e mostra con numeri concreti quanto paghi in ciascuno scenario.

Quali tasse si pagano su un affitto: le quattro famiglie

Prima di parlare di percentuali, conviene capire su cosa si paga. Le imposte legate a una locazione si dividono in quattro gruppi, con logiche diverse tra loro:

Due conseguenze pratiche. La prima: la cedolare secca non azzera le tue tasse, perché non tocca IMU, TARI e imposta di soggiorno. La seconda: chi affitta per meno di 30 giorni risparmia automaticamente imposta di registro e bollo, perché quei contratti sono esclusi dall’obbligo di registrazione.

Affitto breve o affitto lungo: la scelta che cambia le tasse

Un contratto è locazione breve quando ha per oggetto un immobile abitativo, dura non più di 30 giorni e viene stipulato da una persona fisica al di fuori di un’attività d’impresa — direttamente o tramite un’agenzia o un portale come Airbnb e Booking. La disciplina è contenuta nell’articolo 4 del decreto-legge 50/2017, convertito dalla legge 96/2017.

Rientrano nel perimetro anche i servizi accessori strettamente legati all’uso dell’immobile: biancheria, pulizia, wi-fi, utenze, aria condizionata. Ne restano fuori la colazione, la somministrazione di pasti, il noleggio auto o i servizi turistici: quando compaiono questi, si esce dalla locazione breve e si entra — di norma — nell’attività ricettiva, con regole fiscali diverse. È il motivo per cui un bed & breakfast gestito con servizi alla persona non può appoggiarsi alla cedolare secca come farebbe un appartamento affittato “nudo”.

Il conteggio dei 30 giorni si fa per singolo contratto con lo stesso ospite, non sull’anno. Puoi affittare lo stesso appartamento 300 giorni l’anno e restare nel regime delle locazioni brevi, purché nessun soggiorno superi il mese.

Le aliquote 2026 contratto per contratto

La cedolare secca (articolo 3 del D.Lgs. 23/2011) è un’imposta sostitutiva opzionale: al posto dell’IRPEF e delle addizionali regionale e comunale paghi un’aliquota fissa sul canone. Nelle locazioni ordinarie assorbe anche imposta di registro e di bollo. Qui vediamo quanto incide sul conto finale: se cerchi il funzionamento operativo del regime, come si esercita l’opzione e come si compila l’F24, abbiamo una guida dedicata alla cedolare secca affitti brevi.

Sulle locazioni lunghe nulla è cambiato. Il terreno che si è mosso nel 2026 è quello degli affitti brevi.

Tasse su affitto breve nel 2026: la nuova soglia dei due appartamenti

Cosa dice la norma sul limite dei due appartamenti

L’articolo 1, comma 17, della legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) ha modificato l’articolo 1, comma 595, della legge 178/2020 riducendo da quattro a due il numero di appartamenti che una persona fisica può destinare alla locazione breve per periodo d’imposta. Oltre quella soglia l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile.

Vale la pena essere espliciti su un punto, perché in rete circola molta confusione: nel testo finale pubblicato in Gazzetta Ufficiale non sono entrate né una terza aliquota al 30%, né la regola che legava il 21% alla gestione senza intermediari. Erano ipotesi contenute nelle bozze parlamentari, cadute durante l’iter. Le aliquote in vigore restano due, 21% e 26%, nella formulazione introdotta dalla Legge di Bilancio 2024.

Come si combinano aliquote e numero di immobili

• Un solo appartamento in affitto breve → cedolare secca al 21%.
• Due appartamenti → uno al 21% (lo scegli tu in dichiarazione), l’altro al 26%.
• Tre o più appartamenti → niente cedolare secca: scatta il reddito d’impresa, con partita IVA, iscrizione alla gestione INPS commercianti, obblighi contabili e SCIA al Comune.

La scelta di quale immobile portare al 21% non è definitiva: si esercita ogni anno nella dichiarazione dei redditi, quindi puoi rivederla se cambiano canoni e tassi di occupazione.

Esempio di calcolo: quanto vale scegliere l’immobile giusto

Due appartamenti in locazione breve, incassi lordi 2026:

• Appartamento A: 18.000 €
• Appartamento B: 9.000 €

Differenza: 450 €, pari al 5% dello scarto tra i due canoni. La regola pratica è semplice: l’aliquota ridotta va sull’immobile che genera più ricavi.

Attenzione al terzo immobile: non è solo un’aliquota in più

Passare da due a tre appartamenti non è un aumento graduale, è un cambio di categoria. Il reddito non è più fondiario ma d’impresa, e cambiano contemporaneamente adempimenti, contributi e contabilità. Chi rientra nei requisiti può valutare il regime forfettario (imposta sostitutiva al 15%, o al 5% nei primi cinque anni per le nuove attività, entro il limite di ricavi previsto): il coefficiente di redditività applicabile dipende dal codice ATECO con cui apri l’attività, quindi la convenienza va verificata caso per caso con un commercialista prima di aprire la partita IVA.

Attenzione anche alla differenza tra appartamenti e stanze: la norma conta gli appartamenti, non le camere. Chi affitta singole stanze all’interno di una stessa unità immobiliare non moltiplica il conteggio.

Base imponibile: su quale importo si calcolano le tasse sull’affitto

Qui si annidano gli errori più costosi.

Nella cedolare secca sulle locazioni brevi la base è il corrispettivo lordo, al 100%. Non c’è l’abbattimento forfetario del 5% previsto per i redditi fondiari nel regime ordinario. E soprattutto: le commissioni trattenute dal portale non sono deducibili. Se Airbnb ti accredita 900 € su una prenotazione da 1.000 €, tu dichiari 1.000 €.

Nello stesso lordo rientrano gli importi addebitati all’ospite per pulizia finale, biancheria e servizi accessori. Restano fuori l’imposta di soggiorno (che incassi per conto del Comune) e le cauzioni restituite.

Nel regime ordinario IRPEF, invece, la base per gli affitti brevi è il 95% del canone: la deduzione forfetaria del 5% resta, ma non puoi dedurre analiticamente i costi reali di gestione.

Chi versa le tasse sull’affitto breve: ritenuta del 21%, F24 e scadenze

Quando un’agenzia o un portale incassa il corrispettivo o interviene nel pagamento, agisce da sostituto d’imposta e applica una ritenuta del 21% sul lordo.

Due precisazioni che nel 2026 vengono ancora sbagliate spesso:

1. La ritenuta è rimasta al 21%, non è salita al 26% insieme all’aliquota della cedolare.
2. È sempre a titolo di acconto, anche se hai optato per la cedolare secca. Non è un’imposta definitiva: il conto si chiude in dichiarazione.

Concretamente, se il tuo secondo immobile è tassato al 26% e il portale ti ha trattenuto il 21%, la differenza la versi tu. Se invece il tuo immobile è al 21% e la ritenuta ha già coperto tutto, potresti ritrovarti a credito.

L’intermediario ti rilascia la Certificazione Unica e trasmette i dati all’Agenzia delle Entrate. Se non interviene nei pagamenti, resta comunque obbligato alla comunicazione dei dati dei contratti entro il 30 giugno dell’anno successivo, indicando anche dati catastali e CIN.

Adempimenti del locatore

Controlla sempre che i dati della CU coincidano con i tuoi incassi effettivi: gli scostamenti sono uno dei principali innescatori di lettere di compliance.

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Cedolare secca o IRPEF: quale regime paga meno tasse

Dal 2026 gli scaglioni IRPEF sono tre: 23% fino a 28.000 €, 33% da 28.001 a 50.000 € (la seconda aliquota è scesa dal 35% con la legge 199/2025) e 43% oltre 50.000 €. A questi si sommano le addizionali regionale e comunale, che la cedolare invece azzera.

Facciamo un confronto su 12.000 € di incassi da affitto breve, prima unità:

• Cedolare secca 21%: 12.000 × 21% = 2.520 €
• IRPEF con altri redditi nel secondo scaglione: base 11.400 € × 33% = 3.762 €, più addizionali → oltre 3.900 €
• IRPEF senza altri redditi: 11.400 € × 23% = 2.622 €, più addizionali, al netto di eventuali detrazioni

La cedolare vince quasi sempre, e vince in modo netto appena superi il primo scaglione. Il regime ordinario può avere senso solo in situazioni particolari: redditi complessivi molto bassi con detrazioni capienti da sfruttare, o presenza di oneri deducibili che altrimenti andrebbero perduti. Il reddito assoggettato a cedolare, infatti, esce dal reddito complessivo: non fa scattare scaglioni più alti, ma non ti permette nemmeno di recuperare detrazioni.

Le altre tasse sull’affitto: IMU, TARI e imposta di soggiorno

IMU

La cedolare secca non sostituisce l’IMU. L’esenzione riguarda l’abitazione principale, condizione che un immobile destinato agli affitti brevi per definizione non soddisfa: l’IMU è quindi dovuta, con aliquota deliberata dal Comune. Prima rata al 16 giugno, seconda al 16 dicembre.

TARI

Molti Comuni applicano tariffe specifiche o coefficienti maggiorati agli immobili destinati a locazione turistica. Va verificato nel regolamento comunale, perché le differenze tra Comuni sono rilevanti.

Imposta di soggiorno

Dove il Comune l’ha istituita, la paga l’ospite ma l’host è responsabile del pagamento (articolo 4, comma 5-ter, del D.L. 50/2017). Importo, esenzioni e numero massimo di notti tassabili cambiano da Comune a Comune, e i termini di versamento e dichiarazione sono fissati dal regolamento locale. È un adempimento che genera sanzioni con frequenza, semplicemente perché viene dimenticato: automatizzare calcolo e incasso al momento del check-in è il modo più semplice per non sbagliare.

Approfondimento: tassa di soggiorno.

Imposta di registro e di bollo

Riguardano le locazioni ordinarie: 2% del canone annuo per l’imposta di registro (con un minimo di 67 € alla prima registrazione), da dividere a metà tra le parti, più il bollo. Chi opta per la cedolare secca ne è esonerato. Sulle locazioni brevi non si applicano, perché il contratto sotto i 30 giorni non va registrato.

Gli errori sulle tasse dell’affitto che costano più cari

• Dichiarare il netto accreditato dal portale invece del corrispettivo lordo.
• Dimenticare che la ritenuta del 21% è un acconto e non chiudere la partita in dichiarazione.
• Attribuire l’aliquota del 21% all’immobile con il canone più basso.
• Superare i due appartamenti senza aprire la partita IVA.
• Considerare l’IMU assorbita dalla cedolare secca.
• Non versare l’imposta di soggiorno o non presentare la dichiarazione comunale.
• Pubblicare annunci senza CIN, obbligatorio dal 1° gennaio 2025: la sanzione arriva a 8.000 € e le piattaforme rimuovono l’annuncio.

Domande frequenti sulle tasse su affitto

Quante tasse si pagano su un affitto breve?

Con la cedolare secca, il 21% sul corrispettivo lordo del primo immobile e il 26% su un eventuale secondo immobile. A queste si aggiungono IMU e, dove prevista, l’imposta di soggiorno, che la cedolare non sostituisce.

Quanti appartamenti posso affittare senza partita IVA?

Due per periodo d’imposta. Dal terzo l’attività si presume imprenditoriale e servono partita IVA, iscrizione INPS, contabilità e SCIA.

È vero che dal 2026 esiste un’aliquota al 30%?

No. La terza aliquota al 30% era prevista in una bozza della Legge di Bilancio 2026, ma non è entrata nel testo definitivo. Le aliquote in vigore sono 21% e 26%.

Perdo il 21% se affitto tramite Airbnb o Booking?

No. Anche questa era un’ipotesi delle bozze parlamentari, poi caduta. L’aliquota ridotta non dipende dal canale di intermediazione.

Posso dedurre le commissioni del portale?

No. La base imponibile della cedolare secca è il corrispettivo lordo, commissioni incluse.

La ritenuta del 21% del portale chiude i miei obblighi?

No: è sempre a titolo di acconto. Devi comunque dichiarare i corrispettivi e versare l’eventuale differenza, oppure recuperare il credito.

Quale immobile conviene mettere al 21%?

Quello con gli incassi annui più alti. La scelta si esercita ogni anno in dichiarazione e può essere modificata.

La cedolare secca conviene sempre?

Quasi sempre, e in modo netto sopra i 28.000 € di reddito complessivo. Vale un confronto puntuale solo con redditi molto bassi e detrazioni da sfruttare.

Tasse su affitto nel 2026: cosa ricordare

Nel 2026 le tasse su affitto premiano ancora chi affitta poco e in regola: con uno o due appartamenti la cedolare secca resta il regime più conveniente e più semplice, e il risparmio si ottiene curando due dettagli — la base imponibile calcolata sul lordo e l’attribuzione corretta dell’aliquota ridotta. Il vero salto avviene al terzo immobile, dove il tema non è più fiscale ma di modello di business.

Il resto è gestione: CIN valido, ospiti identificati e comunicati nei termini, imposta di soggiorno calcolata e versata. Sono adempimenti ripetitivi, ma sono anche quelli che generano più sanzioni, perché dipendono da un lavoro quotidiano.