SCIA per affitti brevi: quando serve, modulo e come ottenerla nel 2026

Se vuoi affittare un immobile per brevi periodi su Airbnb, Booking o sul tuo sito, prima o poi ti chiederai se ti serve la SCIA per affitti brevi. La risposta breve: non sempre. La SCIA è obbligatoria quando l’attività è svolta in forma imprenditoriale o quando la legge della tua Regione la richiede, ad esempio per le case vacanze. Chi affitta in modo occasionale e non imprenditoriale, invece, di norma deve presentare una comunicazione al Comune, non una SCIA.

Il quadro è cambiato parecchio negli ultimi due anni. Dal 2 novembre 2024 è operativo l’obbligo nazionale di SCIA per le locazioni imprenditoriali, dal 2025 serve il CIN e dal 1° gennaio 2026 la soglia oltre la quale l’attività si presume imprenditoriale è scesa a due appartamenti.

Cos’è la SCIA e quando serve per gli affitti brevi

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è la dichiarazione con cui comunichi al Comune, tramite lo SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive), che stai avviando un’attività economica e che possiedi i requisiti richiesti. È disciplinata dall’art. 19 della Legge 241/1990: non devi attendere un’autorizzazione, ma il Comune può verificare in seguito quanto hai dichiarato.

Per le locazioni brevi e turistiche la regola nazionale è l’art. 13-ter, comma 8, del D.L. 145/2023: chi affitta in forma imprenditoriale, direttamente o tramite un intermediario, deve presentare la SCIA allo SUAP del Comune dove si trova l’immobile. L’obbligo si applica alle attività avviate dal 2 novembre 2024 e, come chiarito dal Ministero del Turismo, non ha effetto retroattivo.

Se non ti è chiara la distinzione tra i due tipi di contratto, leggi la nostra guida sulla differenza tra locazione turistica e locazione breve.

Forma imprenditoriale o non imprenditoriale?

La distinzione decide se ti serve la SCIA. L’attività è imprenditoriale quando è organizzata in modo professionale (partita IVA, società, servizi aggiuntivi, gestione continuativa) oppure quando scatta la presunzione di imprenditorialità.

Con la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, comma 17) la soglia è cambiata: dal 1° gennaio 2026 chi destina alla locazione breve più di due appartamenti nello stesso anno è considerato imprenditore per legge. Fino al 2025 la soglia era di quattro appartamenti.

La presunzione riguarda solo i contratti di locazione breve (fino a 30 giorni). Non si contano gli immobili affittati con contratti ordinari 4+4 o a canone concordato.

SCIA per case vacanze: quando è obbligatoria

La casa vacanze (in molte leggi regionali “case e appartamenti per vacanze”, CAV) non è una semplice locazione: è una struttura ricettiva extralberghiera, regolata dalla legge della Regione in cui si trova. Per questo la SCIA per case vacanze segue regole regionali, che si aggiungono a quelle nazionali.

In pratica conviene distinguere tre casi:

• Casa vacanze gestita in forma imprenditoriale: serve sempre la SCIA allo SUAP, con i requisiti strutturali e di classificazione previsti dalla Regione.
• Casa vacanze gestita in forma non imprenditoriale: alcune Regioni chiedono comunque una SCIA (ad esempio nel Lazio esistono moduli SCIA per CAV anche non imprenditoriali, con periodi minimi di chiusura), altre una semplice comunicazione (come la Lombardia per le CAV non imprenditoriali).
• Locazione turistica senza servizi (il classico appartamento su Airbnb): non è una struttura ricettiva. Se non imprenditoriale, di solito basta la comunicazione al Comune; ad esempio Toscana e Lazio prevedono una comunicazione telematica allo SUAP.

La differenza pratica tra casa vacanze e locazione turistica sta nei servizi: nella locazione turistica metti a disposizione solo l’immobile (al massimo biancheria, pulizie, utenze e wi-fi), mentre la casa vacanze è un’attività ricettiva organizzata.

Le regole cambiano molto da territorio a territorio: trovi approfondimenti specifici per la Sicilia, la Puglia, la Sardegna e Firenze.

Modulo SCIA per affitti brevi: dove trovarlo

Non esiste più un modulo diverso per ogni Comune, almeno come base. Il 18 dicembre 2024 la Conferenza Unificata ha approvato il modulo unificato e standardizzato “SCIA per locazione breve/turistica a carattere imprenditoriale”, elaborato nell’ambito dell’Agenda per la semplificazione coordinata dalla Funzione Pubblica.

Ogni Regione lo ha poi recepito, a volte con piccoli adattamenti. Alcuni esempi ufficiali:

• Puglia: modulistica adottata con Determinazione dirigenziale n. 46 del 7 marzo 2025;
• Campania: modulistica SURAP approvata con Decreto dirigenziale n. 5 del 25 marzo 2025, che include anche la comunicazione per la forma non imprenditoriale;
• Piemonte: modulistica e FAQ pubblicate sul portale regionale del turismo.

Nella pratica il modulo SCIA per affitti brevi non si scarica e si spedisce: lo compili online sul portale SUAP del tuo Comune, che spesso coincide con impresainungiorno.gov.it. Il portale ti propone automaticamente la versione regionale corretta.

Cosa ti chiede il modulo

I contenuti variano leggermente da Regione a Regione, ma di norma servono:

• dati anagrafici del titolare o del legale rappresentante, codice fiscale e partita IVA;
• dati dell’immobile: indirizzo, dati catastali, numero di unità, posti letto;
• titolo di disponibilità dell’immobile (proprietà, locazione con autorizzazione alla sublocazione, comodato);
• dichiarazioni sui requisiti di sicurezza, agibilità e conformità urbanistica;
• dichiarazione sostitutiva sui requisiti morali (assenza di condanne ostative);
• il codice regionale (CIR) e/o il CIN, se già attribuiti: alcuni portali lo indicano come campo obbligatorio;
• eventuale procura, se a presentare è un intermediario o un professionista;
• pagamento dei diritti di istruttoria, se previsti dal Comune.

Se il tuo caso è una locazione non imprenditoriale, sullo stesso portale troverai la comunicazione (o CIA): è un modulo diverso e più semplice. Non usare la SCIA imprenditoriale se non ne ricorrono i presupposti.

Come ottenere la SCIA per affitti brevi: procedura passo passo

La SCIA non si “ottiene” nel senso di un permesso rilasciato: si presenta, e dal momento della presentazione puoi iniziare l’attività. Ecco l’ordine corretto degli adempimenti.

1. Inquadra l’attività. Conta quanti appartamenti destini alla locazione breve nell’anno e valuta se offri servizi aggiuntivi. Da questo dipende se sei in forma imprenditoriale (SCIA) o non imprenditoriale (comunicazione).
2. Apri la partita IVA, se serve. In forma imprenditoriale occorre la partita IVA con il codice ATECO adatto e, per le imprese, l’iscrizione al Registro delle imprese tramite ComUnica. Fatti seguire da un commercialista.
3. Verifica i requisiti dell’immobile. Agibilità, conformità urbanistica e catastale, impianti a norma. Installa i rilevatori di gas e monossido di carbonio e gli estintori previsti dall’art. 13-ter (vedi sotto).
4. Procurati SPID, CIE o firma digitale. Servono per accedere al portale SUAP e per firmare la pratica.
5. Compila la SCIA sul portale SUAP del Comune. Molti Comuni usano impresainungiorno.gov.it: cerca il tuo Comune e il procedimento “locazione breve/turistica a carattere imprenditoriale” oppure, per le case vacanze, quello previsto dalla legge regionale.
6. Allega i documenti e invia. Il sistema rilascia una ricevuta con numero di protocollo: conservala, è la prova di aver adempiuto.
7. Inizia l’attività e attendi gli eventuali controlli. Il Comune ha in genere 60 giorni (art. 19 L. 241/1990) per verificare i requisiti e, se mancano, vietare la prosecuzione o chiedere di regolarizzare.
8. Ottieni il codice regionale e il CIN. Dove previsto, la Regione attribuisce il CIR; poi richiedi il CIN sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo (vedi la sezione successiva).

Consiglio: in alcune Regioni il portale SUAP chiede il CIN già nella SCIA, in altre il CIN si richiede dopo. Se il modulo lo pretende come campo obbligatorio, segui l’ordine indicato dal tuo SUAP.

Tempi e costi: la presentazione è immediata; i costi si limitano agli eventuali diritti di istruttoria comunali e all’imposta di bollo, oltre all’eventuale compenso del professionista.

Dopo la SCIA: gli altri obblighi per affitti brevi

La SCIA è solo il primo passo. Questi obblighi valgono, con poche differenze, sia in forma imprenditoriale sia non imprenditoriale. Per una visione d’insieme consulta la nostra guida alla normativa affitti brevi in Italia.

CIN (Codice Identificativo Nazionale)

Il CIN si richiede gratuitamente sulla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, accedendo con SPID o CIE. Secondo le FAQ ministeriali, prima vanno completati gli adempimenti locali (SCIA, CIA o comunicazione) e, dove previsto, va ottenuto il codice regionale; poi hai 30 giorni dall’attribuzione del codice regionale per chiedere il CIN. Il CIN va esposto all’esterno dell’edificio e indicato in ogni annuncio.

Dispositivi di sicurezza

Ogni unità in locazione breve o turistica, imprenditoriale o no, deve avere:

• rilevatori funzionanti di gas combustibili e di monossido di carbonio (non obbligatori solo se l’immobile non ha impianto a gas e il rischio è escluso con certezza);
• estintori portatili con capacità estinguente almeno 13A e carica minima di 6 kg o 6 litri: almeno uno ogni 200 m² e comunque uno per piano, in posizione visibile vicino agli accessi.

Chi opera in forma imprenditoriale deve inoltre rispettare i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa statale e regionale.

Comunicazione degli ospiti alla Questura

Entro 24 ore dall’arrivo (6 ore per soggiorni fino a 24 ore) devi trasmettere i dati degli ospiti tramite il portale Alloggiati Web, come previsto dall’art. 109 TULPS. Trovi tutti i dettagli nella guida alla comunicazione degli ospiti in Questura e in quella sulle schedine alloggiati.

Prova la nostra app gratuitamente per 14 giorni

Automatizza il processo di check-in online in modo rapido e semplice e invia i dati dei tuoi ospiti ai portali statistici e di registrazione.

Registrati gratuitamente

Dati statistici e tassa di soggiorno

In molte Regioni devi inviare i flussi turistici ai portali statistici regionali, come ROSS1000, RICESTAT e altri: vedi la guida alla comunicazione ISTAT degli ospiti. Se il Comune applica l’imposta di soggiorno, devi riscuoterla, versarla e presentare la dichiarazione annuale; verifica anche chi ha diritto all’esenzione dalla tassa di soggiorno.

Fisco

• Forma non imprenditoriale: redditi in dichiarazione (730 o Redditi PF), con possibilità di cedolare secca al 21% su un immobile e al 26% sugli altri.
• Forma imprenditoriale: partita IVA, reddito d’impresa e niente cedolare secca. Dal 2026 questo vale anche per chi supera la soglia dei due appartamenti.

Per un quadro completo leggi la guida sulle tasse su affitto nel 2026 e, per gli aspetti fiscali del tuo caso, fai sempre riferimento al tuo commercialista.

Sanzioni: cosa rischi senza SCIA o CIN

L’art. 13-ter, comma 9, del D.L. 145/2023 prevede sanzioni distinte per ogni violazione. Gli importi variano in base alle dimensioni dell’immobile.

A queste si aggiungono le sanzioni regionali e comunali (per esempio per mancata comunicazione o codice regionale non esposto) e quelle penali per l’omessa comunicazione degli ospiti alla Questura.

Domande frequenti sulla SCIA per affitti brevi

La SCIA serve sempre per gli affitti brevi?

No. A livello nazionale è obbligatoria solo per chi affitta in forma imprenditoriale, compreso chi dal 2026 supera i due appartamenti in locazione breve. Per le case vacanze decide la legge regionale.

Affitto un solo appartamento su Airbnb: devo presentare la SCIA?

Di norma no, se l’attività è occasionale e senza servizi aggiuntivi. Devi però verificare se la Regione richiede una comunicazione al Comune, e devi comunque avere CIN, dispositivi di sicurezza e comunicare gli ospiti ad Alloggiati Web. Per un controllo completo leggi come sapere se un affitto breve è legale.

Qual è la differenza tra SCIA e CIA?

La SCIA è la segnalazione per avviare un’attività d’impresa o ricettiva, con dichiarazione dei requisiti. La CIA o comunicazione è un adempimento più leggero, previsto da molte Regioni per la locazione turistica non imprenditoriale.

Dove trovo il modulo SCIA per affitti brevi?

Sul portale SUAP del Comune in cui si trova l’immobile, spesso tramite impresainungiorno.gov.it. Il modello di base è quello unificato approvato dalla Conferenza Unificata il 18 dicembre 2024 e recepito dalle Regioni.

Quanto costa la SCIA per una casa vacanze?

La presentazione in sé ha costi contenuti: eventuali diritti di istruttoria comunali e imposta di bollo. La spesa maggiore può essere il professionista (tecnico o commercialista) e l’adeguamento dell’immobile.

Ho iniziato in forma imprenditoriale prima del 2 novembre 2024: devo presentare la SCIA?

Secondo le FAQ del Ministero del Turismo no, perché l’obbligo non è retroattivo. Restano gli obblighi regionali già previsti e quelli su CIN e sicurezza.

Conclusione

La SCIA per affitti brevi non è un obbligo generalizzato: dipende da come gestisci l’attività, da quanti appartamenti affitti e dalla Regione in cui si trova l’immobile. Dal 2026, con la soglia scesa a due appartamenti, molti proprietari sono passati nella categoria imprenditoriale senza accorgersene.

Prima di pubblicare un annuncio, verifica il tuo inquadramento, presenta il titolo corretto allo SUAP, richiedi il CIN e metti in regola l’immobile. Poi automatizza gli adempimenti ricorrenti, come la registrazione degli ospiti con il check-in online, per concentrarti sull’accoglienza.