Pubblicato il: 13/01/2025 Aggiornato il: 25/06/2026
In Italia i keybox o lockbox sono vietati a causa della normativa sul self check-in?
L’Italia, una delle destinazioni turistiche più visitate al mondo, ha vissuto negli ultimi due anni la più profonda riorganizzazione mai conosciuta dal comparto delle locazioni brevi, un settore cresciuto in modo esponenziale grazie a piattaforme come Airbnb e Booking. Al centro del dibattito c’è una domanda che ha tolto il sonno a host e property manager: il self check-in tramite keybox è ancora legale?
La risposta, dopo un anno di colpi di scena giudiziari, è oggi chiara ma più articolata di quanto i titoli dei giornali abbiano lasciato intendere. Il self check-in non è stato vietato. È stato messo fuori legge il self check-in “cieco”: la sequenza “codice → keybox → ingresso” senza che nessuno, mai, verifichi che la persona che entra corrisponda al documento inviato. Questo articolo ricostruisce l’intero quadro normativo aggiornato, spiega cosa cambia operativamente e indica come restare in regola.
Índice
Cosa sono le keybox o lockbox per chiavi nel tuo alloggio su Airbnb?
Una keybox è una cassetta di sicurezza per chiavi, meccanica (a combinazione) o elettronica (a codice o gestita da app), utilizzata per custodire le chiavi e consentirne il ritiro in autonomia. Negli affitti brevi è diventata uno strumento di gestione quasi indispensabile: permette di accogliere ospiti senza un incontro fisico, gestendo orari di arrivo flessibili e più immobili anche a distanza.
È proprio questa autonomia totale di accesso (ospite che apre la cassetta con un codice ricevuto via messaggio, senza che nessuno lo veda) ad aver acceso l’attenzione delle autorità di pubblica sicurezza. Il punto critico non è l’oggetto “cassetta”, ma il fatto che, da solo, non garantisce alcun controllo su chi effettivamente accede all’immobile.
Quindi, le keybox sono vietate a causa della normativa sul self check-in?
La keybox non è vietata in sé, ma non può essere l’unico passaggio del check-in: serve un controllo dell’identità a monte.
L’accesso tramite keybox è di norma l’ultimo passaggio di un processo di self check-in: l’ospite ritira le chiavi e accede all’immobile senza contatto diretto con il gestore. Quando però questo è l’unico momento del check-in (preceduto solo dall’invio telematico di una foto del documento) il processo non assicura che la persona fisicamente presente sia davvero quella che ha trasmesso i documenti.
È su questo specifico punto che è intervenuto il Ministero dell’Interno, ritenendo l’identificazione “a distanza pura” incompatibile con gli obblighi previsti dall’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS).
Domande frequenti su Keybox e self check-in
Si possono ancora utilizzare strumenti di Check-in Online?
Sì. La raccolta dei documenti, la comunicazione ad Alloggiati Web e l’apertura della porta possono essere digitali e automatizzate. Ciò che non può mancare è il momento di verifica visiva in tempo reale dell’identità.
Le keybox sono vietate?
Non esiste un divieto nazionale generale delle keybox. Sono però vietate dai regolamenti di alcuni Comuni (Firenze, Roma, Milano) quando installate su suolo pubblico o sulle facciate.
Divieti urbanistici comunali. Diversi Comuni vietano l’installazione di keybox sulle facciate degli edifici o negli spazi pubblici:
- Firenze. Dal febbraio 2025 è vietata l’installazione di keybox sulle facciate, in particolare nell’area UNESCO. Nel 2026 il Comune ha esteso le limitazioni ad alcune zone fuori dall’area tutelata. Le sanzioni vanno da 1.000 a 10.000 euro, con possibile decadenza dell’autorizzazione.
- Roma. Il Comune procede a smantellamenti d’ufficio delle cassette su suolo pubblico, con sanzioni fino a circa 400 euro per dispositivo rimosso.
- Milano. È stata annunciata la rimozione sistematica dei dispositivi su spazi pubblici a partire dal 2026.
Le keybox installate all’interno di proprietà privata, non visibili dalla strada, non rientrano nei divieti urbanistici: possono restare per l’accesso del personale di pulizia o di persone autorizzate.
Limitazione derivante dal TULPS. Indipendentemente dal Comune, una keybox usata come unico strumento di check-in, senza identificazione de visu preventiva, viola l’art. 109 del TULPS su tutto il territorio nazionale.
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