Cos’è il codice identificativo nazionale CIN per gli affitti brevi?

Il codice identificativo nazionale (CIN) è il codice univoco che il Ministero del Turismo assegna alle strutture ricettive turistiche e agli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche. Riguarda ogni tipo di sistemazione, dalle grandi catene alberghiere alle case vacanze (CAV), ai bed & breakfast e agli appartamenti turistici.

Il CIN viene rilasciato tramite una procedura automatizzata, su richiesta del titolare della struttura o del locatore dell’immobile (anche il gestore o property manager può richiederlo, se in possesso di delega del proprietario). L’obiettivo è raccogliere tutti questi identificativi in un’unica Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR), così da garantire maggiore tracciabilità, tutela della concorrenza e trasparenza nel mercato delle locazioni turistiche.

Una volta ottenuto, il codice CIN deve essere esposto all’esterno dell’immobile e indicato in ogni annuncio, sia sulle principali piattaforme di affitto turistico (come Airbnb o Booking) sia su qualsiasi altro canale in cui la struttura sia pubblicizzata. Le piattaforme sono tenute a rimuovere gli annunci che ne risultano privi.

Cos’è il codice identificativo nazionale (CIN)?

Il codice identificativo nazionale è stato introdotto dall’articolo 13-ter del Decreto-Legge 18 ottobre 2023, n. 145 (c.d. “Decreto Anticipi”), convertito con modificazioni dalla Legge 15 dicembre 2023, n. 191.

Si tratta di un identificativo unico e valido su tutto il territorio nazionale, pensato per uniformare un sistema che fino ad allora era frammentato in numerosi codici regionali e locali. Attraverso il CIN, il Ministero del Turismo associa a ogni struttura o unità immobiliare una “carta d’identità” digitale, collegata alla BDSR, che consente ad autorità e cittadini di verificare la regolarità dell’attività ricettiva.

Il codice CIN è oggi uno degli adempimenti centrali della normativa sugli affitti brevi in Italia, insieme alla SCIA, agli obblighi di comunicazione degli ospiti e alla gestione fiscale del soggiorno.

Quando è entrato in vigore il codice CIN?

Il percorso di attivazione del CIN si è sviluppato per fasi:

• 3 giugno 2024 – Avvio della fase sperimentale della BDSR, a partire dalla Regione Puglia (prima regione pilota). Nelle settimane successive la sperimentazione è stata estesa progressivamente ad altre regioni, tra cui Abruzzo, Veneto, Calabria, Lombardia, Marche e Sicilia, fino a coprire l’intero territorio nazionale.
• 3 settembre 2024 – Pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (Parte Seconda n. 130) dell’avviso del Ministero del Turismo che attesta l’entrata in funzione della BDSR e del portale telematico per l’assegnazione del CIN a livello nazionale.
• 2 novembre 2024 – Le disposizioni dell’art. 13-ter diventano ufficialmente applicabili, decorsi i 60 giorni previsti dalla pubblicazione dell’avviso in Gazzetta Ufficiale.

Quando è obbligatorio il codice CIN per gli affitti brevi?

Il codice CIN è obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per tutte le strutture turistico-ricettive e per gli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche.

Inizialmente il termine per dotarsi del CIN era fissato al 2 novembre 2024, ma il Ministero del Turismo lo ha prorogato al 1° gennaio 2025 per garantire un’applicazione uniforme su tutto il territorio nazionale e la piena operatività della BDSR. Le sanzioni per chi non è in regola si applicano a partire dal 2 gennaio 2025.

In pratica, dal 1° gennaio 2025 ogni struttura o alloggio deve aver ottenuto il codice CIN, esporlo all’esterno dell’immobile e indicarlo in tutti gli annunci pubblicati, anche online.

Com’è composto il codice CIN?

Il codice CIN è un identificativo alfanumerico di 18 caratteri, strutturato in diverse parti, ciascuna con un significato preciso:

• Codice di ricodifica del Ministero: indica la ricodifica definita dal Ministero del Turismo.
• Codice ISTAT della Provincia: identifica la provincia di appartenenza dell’immobile.
• Codice ISTAT del Comune: identifica il comune in cui si trova l’immobile.
• Codice di classificazione ISTAT: definisce la classificazione della struttura secondo i criteri ISTAT.
• Sequenza alfanumerica casuale: una serie di caratteri generata casualmente per garantire l’unicità del codice.

Un esempio di codice CIN potrebbe essere strutturato così: IT 039 007 B1 00000.

Quali differenze ci sono tra il codice CIN e il codice CIR?

Il CIR (Codice Identificativo Regionale) è il codice previsto dalle singole normative regionali; a seconda della regione può assumere denominazioni diverse (CIR, CIS, IUN, ecc.). Il CIN, invece, è un codice unico e valido su scala nazionale, gestito direttamente dal Ministero del Turismo, che alimenta la banca dati nazionale (BDSR).

La differenza più importante da chiarire riguarda la convivenza tra i due codici: contrariamente a quanto si pensava all’inizio, il CIN non elimina automaticamente i codici regionali. In molte regioni CIN e codice regionale continuano a coesistere: dove è previsto un codice locale, questo va richiesto ed esposto insieme al CIN, sia all’esterno dell’immobile sia negli annunci. È quindi consigliabile verificare la normativa della propria regione per capire quali codici restano obbligatori accanto al CIN.

Come si ottiene il codice CIN?

Per ottenere il codice CIN occorre presentare un’istanza al Ministero del Turismo tramite il portale della BDSR (Banca Dati delle Strutture Ricettive). La richiesta si effettua esclusivamente online, autenticandosi con SPID o con la Carta d’Identità Elettronica (CIE).

I passaggi principali sono:

1. Accedere alla BDSR con SPID o CIE. Dopo l’accesso si visualizzano le strutture collegate al proprio codice fiscale.
2. Verificare e integrare i dati relativi alla struttura o all’immobile.
3. Allegare la documentazione richiesta, in particolare i dati catastali dell’immobile e l’autocertificazione che attesti la conformità ai requisiti di sicurezza (ad esempio la presenza di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio e di estintori portatili a norma).
4. Indicare il codice ATECO se la struttura è gestita in forma d’impresa. Se l’attività non è gestita in forma imprenditoriale e non dispone di partita IVA, si seleziona la casella “assente” quando viene richiesto il codice ATECO.
5. Ottenere e conservare il CIN, per poi esporlo e indicarlo negli annunci.

Nel caso di una nuova struttura — per esempio se stai valutando come aprire un bed & breakfast o una casa vacanze — di norma è necessario prima completare gli adempimenti a livello regionale (registrazione/SCIA, dove prevista) e, in molte regioni, ottenere il codice CIR, che spesso costituisce il presupposto per l’attribuzione del CIN.

A quali sanzioni vado incontro se non rispetto gli obblighi sul codice CIN?

Le sanzioni previste dall’art. 13-ter del D.L. 145/2023 variano a seconda della violazione commessa:

• Assenza del CIN (immobile pubblicizzato o affittato senza codice): sanzione da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
• Mancata esposizione o indicazione del CIN (all’esterno dell’immobile o negli annunci): sanzione da 500 a 5.000 euro, oltre all’immediata rimozione dell’annuncio irregolare.
• Mancato rispetto dei requisiti di sicurezza: sanzione da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.
• Mancata presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per le attività svolte in forma imprenditoriale: sanzione da 2.000 a 10.000 euro.

Quali organismi garantiscono l’applicazione e il controllo del codice CIN?

L’applicazione e il controllo degli obblighi relativi al codice CIN e alla SCIA sono affidati ai Comuni competenti e alle autorità di pubblica sicurezza. Questi enti hanno il compito di verificare che le strutture ricettive e gli affitti brevi operino nel rispetto della normativa, applicando le relative sanzioni in caso di irregolarità. Le stesse autorità vigilano anche sugli obblighi di comunicazione degli ospiti in Questura previsti dall’art. 109 del TULPS.

Per prepararti a un’eventuale ispezione, può esserti utile la nostra guida su cosa fare in caso di controlli in un B&B.

Oltre al CIN, ricorda che chi gestisce un affitto breve deve occuparsi anche di altri adempimenti, come il calcolo e l’incasso della tassa di soggiorno e la comunicazione degli ospiti alle autorità competenti.

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