Pubblicato il: 18/11/2024 Aggiornato il: 31/07/2026
Cedolare secca affitti brevi: come funziona e come si paga nel 2026
La cedolare secca affitti brevi è il regime che permette di tassare i corrispettivi delle locazioni turistiche con un’aliquota fissa, al posto dell’IRPEF. Riguarda i soggiorni sotto i 30 giorni, gestiti in autonomia o tramite le principali OTA e piattaforme di affitto turistico. Questa guida è dedicata alla parte operativa: quando si versa, con quale modello, con quali codici tributo e cosa succede quando è una piattaforma a trattenere l’imposta per te.
Prima di iniziare, un promemoria che vale a prescindere dal regime fiscale scelto: la registrazione degli ospiti e la comunicazione dei dati alle autorità sono obbligatorie per qualsiasi durata del soggiorno.
Índice
Che cos’è la cedolare secca
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva opzionale introdotta dall’articolo 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23. Al posto della tassazione ordinaria applichi un’aliquota fissa sul canone, e in cambio rinunci ad alcune facoltà.
Cosa sostituisce:
- l’IRPEF sul reddito da locazione;
- le addizionali regionale e comunale;
- l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto, sulla sua proroga e sulla risoluzione.
Cosa non sostituisce: IMU, TARI e imposta di soggiorno restano dovute per intero. È l’equivoco più diffuso su questo regime.
Il regime specifico delle locazioni brevi è più recente: nasce con l’articolo 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla legge 96/2017, ed è quello che ha esteso la cedolare secca ai contratti sotto i 30 giorni stipulati anche tramite agenzie e portali. Le due norme si sommano: la prima crea lo strumento, la seconda lo apre al turistico. Il quadro completo è nella scheda informativa dell’Agenzia delle Entrate.
Chi può usare la cedolare secca e con quale aliquota
Puoi optare per la cedolare secca se sei una persona fisica, affitti un immobile a uso abitativo fuori dall’esercizio di attività d’impresa e nessun contratto supera i 30 giorni.
Dal periodo d’imposta 2026 il perimetro si è ristretto: puoi destinare all’affitto breve non più di due appartamenti per anno. È l’effetto dell’articolo 1, comma 17, della legge 199/2025, che ha modificato il comma 595 della legge 178/2020 abbassando la soglia da quattro a due. Dal terzo appartamento l’attività si presume imprenditoriale e la cedolare secca non è più applicabile: servono partita IVA, iscrizione INPS e contabilità.
Le aliquote in vigore sul turistico sono due: 21% su una unità immobiliare che scegli tu in dichiarazione e 26% su un’eventuale seconda unità. L’aliquota ridotta al 10% che si legge spesso associata alla cedolare secca non riguarda gli affitti brevi: è riservata al canone concordato, che è un contratto pluriennale.
Un’altra rinuncia vale solo per le locazioni lunghe: chi opta per la cedolare secca su un contratto pluriennale perde gli adeguamenti automatici del canone, ISTAT compresi. Sotto i 30 giorni il tema non si pone, perché il prezzo lo rifissi a ogni prenotazione.
Per il confronto completo tra cedolare secca e IRPEF, gli esempi di calcolo e le altre imposte che pesano su una locazione, vedi la guida alle tasse su affitto.
Come si esercita l’opzione per la cedolare secca
Non serve alcuna comunicazione preventiva all’Agenzia delle Entrate. Per le locazioni brevi, che non hanno obbligo di registrazione del contratto, l’opzione si esercita direttamente in dichiarazione dei redditi: nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Redditi PF, barrando la casella dedicata e liquidando l’imposta nel quadro LC.
È in quella stessa sede che indichi quale immobile beneficia dell’aliquota al 21%, se ne hai due. La scelta si rifà ogni anno e non vincola le dichiarazioni successive.
Come si comporta Airbnb con la cedolare secca
Qui la fonte di confusione è frequente, quindi vale la pena distinguere due cose diverse.
La ritenuta. Quando una piattaforma incassa il corrispettivo o interviene nel pagamento, la legge le impone di agire da sostituto d’imposta e trattenere il 21% sul corrispettivo lordo, versandolo all’Erario. Airbnb applica questa ritenuta agli host non professionisti da gennaio 2024. Non è una scelta commerciale della piattaforma né una facoltà dell’host: è un obbligo previsto dall’articolo 4, comma 5, del D.L. 50/2017.
Il passaggio non è stato indolore. La piattaforma ha chiuso il contenzioso con l’Agenzia delle Entrate sugli anni dal 2017 al 2021 con un versamento di 576 milioni di euro, e da quel momento ha allineato il proprio funzionamento all’obbligo di ritenuta. È il motivo per cui oggi la trattenuta arriva automaticamente, senza che tu debba chiederla.
La cedolare secca. È l’imposta che decidi tu di applicare, in dichiarazione. La ritenuta del 21% non la sostituisce: è sempre e solo un acconto, anche se hai optato per la cedolare.
Tre conseguenze pratiche:
- Se il tuo immobile è tassato al 21%, la ritenuta copre in pratica l’imposta e il saldo tende a zero.
- Se è tassato al 26%, la differenza la versi tu con F24.
- Se scegli il regime ordinario IRPEF, la ritenuta si scomputa dall’imposta calcolata in dichiarazione.
Entro il 16 marzo di ogni anno la piattaforma mette a disposizione la Certificazione Unica con corrispettivi lordi e ritenute dell’anno precedente. Conservala: è il documento con cui recuperi quanto già versato. Se usi più portali, le CU si cumulano. Verifica anche nel cassetto fiscale che sia stata effettivamente trasmessa.
Un dettaglio che costa caro a chi lo ignora: la ritenuta si calcola sul lordo pagato dall’ospite, commissioni della piattaforma incluse. Le commissioni non sono deducibili.
Quando si paga la cedolare secca
Il calendario segue quello dell’IRPEF e dipende dall’importo dovuto.
| Situazione | Come si versa |
|---|---|
| Imposta superiore a 257,52 € | Due rate di acconto: 40% entro il 30 giugno, 60% entro il 30 novembre |
| Imposta pari o inferiore a 257,52 € | Unica soluzione entro il 30 novembre |
| Soggetti ISA (Indicatori Sintetici di Affidabilità fiscale) | Due rate uguali: 50% a giugno, 50% a novembre |
Il saldo dell’anno precedente si versa entro il 30 giugno, con possibilità di rinviare al 30 luglio applicando la maggiorazione dello 0,40%.
Come pagare la cedolare secca con il modello F24
Il versamento si effettua sempre con modello F24, ma le modalità ammesse cambiano a seconda che tu abbia o no la partita IVA.
Contribuenti senza partita IVA
Puoi pagare in contanti o con altri strumenti presso:
- tabaccai abilitati al servizio di pagamento tributi;
- uffici dell’Agenzia delle Entrate;
- uffici postali;
- banche convenzionate.
Sono ammessi assegni bancari e circolari, vaglia postali e strumenti elettronici come il circuito Pagobancomat, secondo le opzioni disponibili in ciascun punto di pagamento. Resta comunque possibile — e più comodo — il canale telematico tramite home banking.
Contribuenti con partita IVA
Il versamento è obbligatoriamente telematico. Tre strade:
- servizi online dell’Agenzia delle Entrate (Fisconline o Entratel);
- home banking di banche o Poste Italiane;
- intermediari abilitati al canale Entratel, come il tuo commercialista.
Codici tributo della cedolare secca
Usare il codice sbagliato significa un versamento che non si abbina al debito, con il rischio di solleciti pur avendo pagato. I codici da compilare nella sezione Erario dell’F24 sono tre:
| Codice | Cosa indica |
|---|---|
| 1840 | Cedolare secca — primo acconto |
| 1841 | Cedolare secca — secondo acconto o acconto in unica soluzione |
| 1842 | Cedolare secca — saldo |
Nell’F24 va indicato anche l’anno di riferimento, che è il periodo d’imposta cui l’imposta si riferisce, non l’anno in cui paghi.
Un chiarimento utile: il codice 1919 esiste ed è collegato agli affitti brevi, ma non lo usi tu. È il codice con cui l’intermediario versa la ritenuta del 21% che ha trattenuto sui tuoi incassi.
Errori frequenti nel versamento
- Confondere l’anno di riferimento con l’anno del pagamento.
- Usare il 1842 (saldo) per un acconto, o viceversa.
- Versare l’acconto senza aver scomputato le ritenute già subite dalle piattaforme, pagando due volte.
- Dimenticare il secondo acconto di novembre perché il primo è stato versato dal commercialista.
- Considerare chiusa la partita perché “Airbnb ha già trattenuto tutto”.
Se ti accorgi di un errore, il ravvedimento operoso consente di sanare con sanzioni ridotte in proporzione al ritardo: prima intervieni, meno paghi.
Domande frequenti sulla cedolare secca
La ritenuta del 21% di Airbnb è la mia cedolare secca?
No. È un acconto. L’imposta la determini tu in dichiarazione e versi o recuperi la differenza.
Devo comunicare all’Agenzia delle Entrate che scelgo la cedolare secca?
Per le locazioni brevi no: l’opzione si esercita in dichiarazione, non con una comunicazione preventiva.
Quanti appartamenti posso gestire in cedolare secca?
Due per periodo d’imposta. Dal terzo scatta la presunzione di attività d’impresa.
Posso dedurre le commissioni della piattaforma?
No. La base imponibile è il corrispettivo lordo.
Cosa succede se salto una scadenza?
Puoi regolarizzare con il ravvedimento operoso, versando imposta, interessi e sanzione ridotta.
La cedolare secca copre anche l’IMU?
No. IMU, TARI e imposta di soggiorno restano dovute.
Crea e registra online il rapporto del viaggiatore
